Juicio de Arrendamiento vs Precario ¿cuál debes elegir? Tal vez te haz hecho esta pregunta si tienes un inmueble en renta y no has recibido el pago correspondiente. Y aunque haz solicitado que la desalojen, aún siguen ocupandola. O quizá se trata en una casa que acabas de comprar, pero los inquilinos anteriores no la han desocupado. ¿Qué debes hacer? Analizaremos las características del juicio de arrendamiento y de precario y veremos cual puede proceder en algunos casos.

¿Qué es el juicio de precario?

Este proceso está contemplado en el Código Civil en el artículo 2195. Es un mecanismo legal que te permite recuperar un inmueble o cualquier cosa que esté en posesión de otra persona. Puede ser que se la hayas prestado, o quizá no sabías que alguien más la poseía.

Para poder recuperar tus bienes, debes poder probar que el artículo en cuestión es tuyo. En el caso de una casa, eso sería fácil, pues cuentas con un título de propiedad.

¿Qué es un juicio de arrendamiento?

Una de las Leyes que regulan este tema es la Ley N° 18.101 sobre Predios Urbanos. Es un juicio encaminado a recuperar el monto adeudado por concepto de pago de renta. En su defecto, si los inquilinos no pueden o no desean pagar la deuda, se podrá hacer uso de la fuerza pública para que los desalojen.

Juicio de Arrendamiento vs Precario, ¿cuál debo elegir?

En vista de lo que acabamos de ver, debes demandar un juicio de precario si solo has dejado que usen tu casa en calidad de préstamo. Y, por lo tanto, un juicio de arrendamiento si has celebrado un contrato con el ocupante del inmueble.

En términos generales es así como se decide que juicio demandar. Sin embargo, existen situaciones que complican la elección del juicio correcto.

Por ejemplo, imaginemos por un momento que haz recibido por herencia un inmueble. Sin embargo, actualmente está ocupado por una persona que tiene un contrato de alquiler vencido. ¿Deberás demandar un juicio de precario o un juicio de arrendamiento? En este caso, existe un contrato. Pero como ya ha vencido, para los efectos la casa está en calidad de prestada. Así que podrías recurrir al juicio de precario.

Ahora pensemos en esta situación. El propietario de una casa desea vender su propiedad, pero ha arrendado la casa. Entonces tú la compras y deseas que la desocupen. Sin embargo los inquilinos no quieren salirse alegando que tienen un contrato de arriendo. ¿Qué juicio debes demandar? El artículo 2195 del Código Civil estipula que un contrato de arriendo solo es oponible al propietario original del inmueble. Así que en este caso también podrás demandar un juicio de precario. Esto es así porque el contrato de arrendamiento que puedan tener no fue celebrado contigo. Así que tú no tienes ninguna responsabilidad con los inquilinos actuales.

¿Es válido el contrato de arrendamiento celebrado solo de palabra?

No. Bajo ninguna circunstancia se considera como una contrato de arrendamiento un acuerdo de palabra. Si estas en una casa ajena, pagando una renta, pero no se ha escriturado un contrato, en realidad no existe un contrato de arrendamiento. La Ley chilena especifíca que deben escriturarse los contratos de arrendamiento.

Es importante que si estás rentando un inmueble te asegures de que se escriture el contrato. Sin este, fácilmente podrán demandar un juicio de precario y podrán desalojarte sin ninguna garantía para ti.

Y si ya has recibido una notificación de demanda, ya sea de arrendamiento o de precario, es importante que cuentes con un buen abogado.

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